Erweiterungsbau Square One D4 Businesscenter in Ebikon

Anlagen und Immobilien retten die Suva

Ende der Achtzigerjahre schlitterte die Suva in eine finanzielle Krise. Einen wesentlichen Anteil daran, dass es der Suva gelang, der Notlage zu entkommen, hatten die Kapitalerträge. Dies war nicht selbstverständlich, denn noch in den Achtzigerjahren verfügte die Suva über keine moderne Anlagestrategie.

Kapitalanlagen verstand die Suva während Jahrzehnten als ein Mittel der Rentensicherung, weniger als ein Finanzinstrument mit dem Ziel, Zusatzerträge auch an den Kapitalmärkten zu erwirtschaften. Absicherung statt Rendite – deshalb konzentrierte sich die Suva darauf, Hypotheken und Darlehen zu gewähren und in Inlandobligationen zu investieren.

Mitte der Achtzigerjahre änderten die Rahmenbedingungen. Erstens fand sich die Suva nach der Einführung des neuen Unfallversicherungsgesetzes in einem kompetitiven Umfeld wieder. Zweitens verschlechterte sich ihre finanzielle Lage. Plötzlich spürte sie den Druck, Einnahmen nicht nur aus Prämien zu generieren. Und drittens zeigte das neue Bundesgesetz über die berufliche Vorsorge auf, in welche Richtung sich die regulierte Anlagepolitik der Vorsorgeeinrichtungen bewegte.

Verwaltungsrat will «eine progressivere Anlagestrategie»

1986 erarbeitete die Suva-Direktion deshalb ein neues Anlagereglement, das sich an den Bestimmungen der beruflichen Vorsorge orientierte. Allerdings wurden die Möglichkeiten nicht ausgeschöpft. Es dauerte bis 1990, als sich der Verwaltungsrat für «eine progressivere Anlagestrategie der Suva» aussprach,

«um wenigstens eine gewisse fühlbare Verbesserung der Gesamtrendite des Anlageportefeuilles zu erzielen».

Langfristig sei man es den Prämienzahlern schuldig, eine höhere Rendite zu erwirtschaften.

Für die Entwicklung der Anlagestrategie wurden Experten des damaligen Schweizerischen Bankvereins beigezogen. Diese empfahlen, die bestehenden Anlagen auf dem damaligen Stand einzufrieren und jährlich 500 Millionen Franken in Immobilien, Aktien und Auslandanlagen zu investieren. 1991 vermeldete die Suva, sie habe «erstmals Gelder in Fremdwährungsobligationen und Auslandaktien angelegt». Dabei zahlte sie auch Lehrgeld. Ein «langfristiger Versuch» mit Derivaten (vor allem Call-Optionen) habe «noch keine befriedigenden Ergebnisse» erbracht, schrieb die Direktion in ihrem Jahresbericht von 1991. Die eingenommenen Prämien hätten die Kursverluste «bei weitem nicht kompensiert».

Immobilien werden zu einem Eckpfeiler der Anlagestrategie

Es waren Anfangsschwierigkeiten. Schon bald entwickelte sich die Anlagestrategie zu einer Erfolgsgeschichte – und sie rettete die Suva auf dem Höhepunkt der finanziellen Notlage vor dem Absturz. 1991 stieg der Zinsertrag der Kapitalien um 47 Millionen auf 318 Millionen Franken. In der Jahresrechnung blieb dadurch ein Verlust von «nur» noch 70 Millionen Franken. 1993 erhöhten sich die Kapitalerträge sogar um 163 Millionen Franken, wobei ein beträchtlicher Teil des Gewinns aus der Realisierung von Kursgewinnen stammte. 1993 profitierte die Suva von den hohen Aktienkursen und veräusserte Papiere aus ihrem langjährigen Besitz, um die Löcher in der Betriebsrechnung zu stopfen.

Ein wesentliches Element der erfolgreichen Anlagestrategie waren damals aber nicht nur die Aktiengeschäfte, sondern auch das Bekenntnis, in den schweizerischen Immobilienmarkt zu investieren. 1987 steckten erst rund 3 Prozent der Anlagewerte (von über 10 Milliarden Franken) in Immobilien – fast ausschliesslich in Liegenschaften für den Eigengebrauch. Jährlich wuchs der Immobilienbestand danach um 25 bis 30 Prozent, 1993 durchbrach er die Milliardengrenze. 1995 wurde die Liegenschaftenabteilung aufgewertet und zu einem Profitcenter erklärt.

Es begann – ungewollt – auf der grünen Wiese

An den Immobilienmarkt hatte sich die Suva bereits seit 1982 herangetastet. Damals hatte der Verwaltungsrat erstmals «Grundsätze für den Erwerb von Grundeigentum» zu Anlagezwecken erlassen, diese fanden aber kaum Anwendung, so Dominik Galliker, Direktionspräsident der Suva, in einer bilanzierenden Verwaltungsratssitzung vom 22. April 1988 – offenbar, «weil nur wenige Grundstücke erworben werden konnten».

Anlass für die grundsätzlichen Gedanken gab ein Landerwerb, der 1982 in kein Konzept passte. Auf dem Zirkularweg beschloss der Verwaltungsrat am 8. Juni 1982, eine grüne Wiese in Root ausserhalb von Luzern zu kaufen. Kostenpunkt: 8,7 Millionen Franken. Grundfläche: 75 000 Quadratmeter, grösser als zehn Fussballfelder.

Hintergrund der Entscheidung war die geplante Erweiterung der Zentralverwaltung in Luzern. In der Stadt und mit den Stadtbehörden gab es keine Lösung. Schliesslich verzichtete der Verwaltungsrat im Mai 1982 auch auf den Kauf des Löwen-Centers, das 1980 unterhalb der Fluhmatt erstellt worden war. Er schloss sich dem Vorschlag der Direktion an, auf die grüne Wiese auszuweichen.


Verhandlungspfand in der Stadt Luzern

Eilig hatte es der Verwaltungsrat mit der Projektierung nicht. Explizit hielt er am 2. Dezember 1983 fest, dass es sich um eine Landreserve handle, «ohne dass damit endgültig über den künftigen Standort eines Neubaues ‹im Grünen› entschieden worden wäre». 1984 kaufte er eine angrenzende Parzelle in Root für knapp 2 Millionen Franken. Damit betrug die Landreserve nun 105 000 Quadratmeter. Weiterhin galt aber die Aufforderung an die Direktion, «nach geeignetem Bauterrain in Luzern und Umgebung» zu suchen. In diesem Sinne diente das Land in Root auch als Verhandlungspfand.

Verhandelt wurde mit der Stadt Luzern seit 1981 über einen Ausbau auf der Fluhmatt. Geplant war ein Erweiterungsbau an der Brambergstrasse, in einem sensiblen Bereich der Museggmauer und insbesondere des Allenwindenturms. Schliesslich einigte man sich mit der Denkmalpflege und dem Heimatschutz auf eine zurückversetzte Variante mit einer geschwungenen Fassadenlinie und erhielt am 1. April 1985 tatsächlich die Baubewilligung. Dagegen gingen drei Verwaltungsbeschwerden von Nachbarn ein, die offenbar gewillt waren, die Einsprachen bis vor Bundesgericht zu ziehen. In seiner Sitzung vom 5. Juli 1985 verzichtete der Verwaltungsrat auf das Projekt an der Brambergstrasse. Bereits zuvor hatte er den Kredit für die konkrete Planung eines Neubaus in Root freigegeben, 1986 folgte auch die Gemeindeversammlung von Root. Sie stimmte dem Gesuch der Suva auf Umzonung von 85 000 Quadratmetern von der Industrie- in die Gewerbezone zu.

Stadtrat zeigt «plötzlich grosses Interesse»

Dass es in Root vorwärtsging, war auch den Stadtbehörden in Luzern nicht entgangen. Sie hätten

«plötzlich grosses Interesse gezeigt, das zweite Verwaltungszentrum der Suva doch noch in der Stadt Luzern zu realisieren»,

sagte Dominik Galliker, Direktionspräsident der Suva, in der Verwaltungsratssitzung vom 28. November 1986. Bereits im Juni habe sich der Stadtrat gemeldet und ein Grundstück in der Rösslimatt auf der anderen Seeseite angepriesen. Es handelte sich um eine Parzelle, die man schon 1983 geprüft habe, so Galliker, die sich aber wegen der geringen Ausnützungsziffer nicht eignete. In der Zwischenzeit habe der Stadtrat entschieden, die Ausnützungsziffer von 0,8 auf 3,3 anzuheben, und er sei auch bereit, falls die Suva zusage, den Gewerbeanteil auf 25 Prozent zu senken.

Flugaufnahme Suva-Rösslimatt, Fotograf Zsolt Somorjai
Suva, Roesslimatt,  1992
Suva-Neubau in der Rösslimatt in Luzern, 1992

Besitzerin des Grundstückes war die AG Heinrich Hatt-Haller (HHH), die bereit war, «das Grundstück zu Selbstkostenpreisen weiterzugeben, verbunden allerdings mit einem Generalunternehmervertrag für die Errichtung des Gebäudes», so Galliker. Für den Verwaltungsrat war der Fall klar. Einstimmig bewilligte er einen Kredit von 15,9 Millionen Franken, um das Land in der Rösslimatt zu kaufen. In der Sitzung vom 28. November 1986 gab er den Startschuss für die Planung des zweiten Verwaltungssitzes in Luzern.

Spatenstick der Suva, Rösslimatt in Luzern, 1988

1987 wurde der Baukredit in der Höhe von 154,1 Millionen Franken bewilligt, 1988 fand der Spatenstich statt, 1992 wurde die «Rösslimatt» eröffnet.

Root wird zu Anlageobjekt

Die grüne Wiese in Root wurde damit zu einem Anlageobjekt. Bis zu diesem Zeitpunkt hatte die Suva noch kaum Erfahrung mit der Vermarktung von Immobilien. 1987 hatte sie erstmals eine grössere Liegenschaft zu Anlagezwecken gekauft – in Meggen, ebenfalls ausserhalb von Luzern, aber in einem anderen Segment. Es handle sich «um eine zwar teure, qualitativ aber sehr gute und gut gelegene Überbauung», die «langfristig eine gute Rendite abwerfen» werde. 37 Millionen Franken investierte die Suva in die Überbauung Huob.

Dass sich die Suva in einem teuren Preissegment engagierte, löste eine Grundsatzdebatte aus. Roland Roost, Zentralsekretär der Gewerkschaft Bau und Holz, fragte in der Verwaltungsratssitzung vom 3. Juli 1987, ob es Aufgabe der Suva sei, sich «in einem Wohnungsmarkt in der Preisklasse wie in Meggen» zu betätigen, ob es «nicht eine noble Aufgabe» wäre, den sozialen Wohnungsbau zu unterstützen.

1988, als die Suva bereits «einen guten Namen erworben» hatte, so Dominik Galliker, und deshalb Offerten erhielt, «die für uns interessant sind», entbrannte die Debatte um die Rolle der Suva als Investorin auf dem Wohnungsmarkt erneut.

Galliker unterstrich, dass es keinen Grund gebe, Angst vor einer «massgeblichen Beeinflussung des Marktes und der Erhöhung der Mietzinse durch die Suva» zu haben. Gerade das Gegenteil sei der Fall: «Da wir Immobilien nicht verkaufen, würden wir eher zur Beruhigung beitragen.»

1988 wurde die Liegenschaft in Root als Anlageobjekt klassifiziert, eine Nutzungsstudie sollte die Entwicklungsmöglichkeiten aufzeigen. Lange geschah nichts, die Suva liess sich Zeit. 1992 erstellte sie eine Architekturstudie, 1995 wurde der Bebauungsplan Längenbold von der Gemeindeversammlung in Root genehmigt. 1998 folgten das Baugesuch und die Baubewilligung. 2000 schliesslich fiel der Startschuss für die erste Bauetappe des D4 mit einem Bauvolumen von 65 Millionen Franken.

Geschäfts- und Gewerbeliegenschaften, Root-LuzernD4 Business
Geschäfts- und Gewerbeliegenschaften, D4 in Root bei Luzern

2003 wurde der erste Trakt mit einer Bürofläche von 22 500 Quadratmetern eingeweiht – mit einem eigenen Anschluss an die S-Bahn. Dort ist auch der Technopark eingemietet, der Jungunternehmen unterstützt. Mit der Zeit entwickelte sich das D4 für die Suva zu einem erfolgreichen Anlage- und Vorzeigeobjekt. Schrittweise wurde es ausgebaut. 2017 waren über 100 Unternehmen mit rund 2000 Arbeitsplätzen auf einer Nutzfläche von rund 53 000 Quadratmetern eingemietet. Ein weiterer Gebäudekomplex entsteht bis 2019. Er wird 60 Millionen Franken kosten, Ankermieterin wird die CSS-Versicherung sein.

Titelbild: Visualisierung der nächsten Ausbauetappe des D4 in Root

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