Erweiterungsbau Square One D4 Businesscenter in Ebikon

Quand les placements et les biens immobiliers sauvent la Caisse nationale

A la fin des années 80, la Caisse nationale a dû faire face à une grave crise financière. Si elle est parvenue à sortir de ce mauvais pas, c’est en grande partie grâce aux revenus générés par les capitaux. A l’époque, cela n’allait pas de soi car, dans les années 80, l’entreprise ne disposait d’aucune stratégie de placement moderne.

Durant plusieurs décennies, la Caisse nationale a davantage considéré les placements comme un moyen de garantir le financement des rentes que comme un instrument permettant de générer des revenus supplémentaires sur les marchés financiers. Elle se contentait d’octroyer des hypothèques et des prêts, et d’investir dans les obligations suisses.

La donne a toutefois changé au milieu des années 80: non seulement l’entrée en vigueur de la révision de la loi fédérale sur l’assurance-accidents (LAA) a contraint la Caisse nationale à composer avec la concurrence, mais l’état de ses finances s’est en outre dégradé, si bien qu’elle a soudainement dû trouver d’autres sources de revenu que les primes. Par ailleurs, la nouvelle loi fédérale sur la prévoyance professionnelle a posé les bases réglementaires de la politique de placement des institutions de prévoyance.

Le Conseil d’administration souhaite «une stratégie plus avancée en matière d’investissements»

La Direction de la Caisse nationale a donc élaboré en 1986 un nouveau règlement de placement fondé sur les dispositions légales en matière de prévoyance professionnelle. Elle n’a toutefois pas exploité toutes les possibilités offertes par celles-ci; il a fallu attendre 1990 pour que le Conseil d’administration prône «une stratégie plus avancée en matière d’investissements» visant à garantir au moins

«une certaine amélioration du rendement global du portefeuille des placements».

L’organe considérait en effet que l’établissement se devait, vis-à-vis des payeurs de primes, de générer à long terme un rendement plus élevé.

On a par conséquent fait appel à des experts de la Société de Banque Suisse d’alors, qui ont mis au point la nouvelle stratégie. Ils ont recommandé à la Caisse nationale de geler les placements déjà réalisés à leur niveau actuel et d’investir chaque année 500 millions de francs dans des biens immobiliers, des actions et des placements étrangers. En 1991, la Caisse nationale a annoncé avoir «opéré pour la première fois des placements en obligations et en actions étrangères». Tout ne s’est toutefois pas toujours passé comme prévu: comme l’a écrit la Direction dans le rapport annuel de 1991, «un essai tenté sur une longue période» avec des dérivés (principalement des options d’achat) «n’a pas donné de résultats satisfaisants», les recettes de primes n’ayant «de loin pas pu compenser» les pertes sur les cours.

L’immobilier devient un pilier de la stratégie de placement

La stratégie de placement de la Caisse nationale a malgré tout porté très vite ses fruits et, plus tard, a même permis à l’établissement d'éviter de s'effondrer alors qu'il était en pleine débâcle financière. En 1991, le produit des intérêts générés par le capital investi a progressé de 47 millions pour atteindre 318 millions de francs, ce qui a permis de limiter le déficit à 70 millions de francs «seulement». En 1993, les revenus du capital ont même augmenté de 163 millions de francs, principalement grâce à la réalisation de plus-values. La même année, la Caisse nationale a profité du boom du marché des actions pour vendre des titres qu’elle détenait depuis longtemps et combler ainsi le déficit de son compte d’exploitation.

A l’époque, le succès de sa stratégie de placement était dû non seulement aux opérations réalisées avec des actions, mais aussi à son choix de miser sur l’immobilier suisse. En 1987, environ 3 % des investissements (plus de 10 milliards de francs) portaient sur des biens immobiliers composés presque exclusivement d'immeubles pour l'usage propre. Le portefeuille immobilier de l’établissement a ensuite progressé de 25 à 30 % par an, jusqu’à dépasser la barre du milliard en 1993. En 1995, la division chargée des biens-fonds est devenue un centre de profit.

Un vaste terrain en pleine campagne

C’est en 1982 que la Caisse nationale a fait ses premiers pas sur le marché de l’immobilier. Le Conseil d’administration a alors publié un rapport concernant les principes applicables en matière d’acquisition de propriétés foncières à des fins de placement, mais ces lignes directrices ont rarement été suivies car, comme l’a affirmé Dominik Galliker, président de Direction, lors de la séance du Conseil d’administration du 22 avril 1988, l’établissement «n’a pu acquérir qu’un nombre restreint de biens-fonds».

L’achat en 1982 d’un terrain qui ne s’inscrivait dans aucun concept a toutefois donné lieu à de nombreuses réflexions. Le Conseil d’administration a en effet décidé le 8 juin 1982, par voie de circulaire, d’acquérir pour 8,7 millions de francs un champ d’une superficie de 75 000 m² (soit plus de dix terrains de football) situé sur la commune de Root, non loin de Lucerne.

L’objectif était d’y transférer une partie de l’administration centrale, la Caisse nationale n’ayant pu trouver un accord avec les autorités de la ville de Lucerne au sujet de biens-fonds se trouvant au sein même du chef-lieu du canton. Le Conseil d’administration a fini par renoncer en mai 1982 à l’acquisition du Löwencenter, qui avait vu le jour en 1980 au pied de la falaise de la Fluhmatt, et par se rallier à la proposition de la Direction d’opter pour un bien-fonds situé en pleine campagne.

Une «monnaie d’échange» avec la ville de Lucerne

Le Conseil d’administration n’était cependant pas pressé de concrétiser ce projet. Comme il l’a expliqué le 2 décembre 1983, l’acquisition de ce bien-fonds était «destinée à assurer une réserve de terrain sans que l’on eût à statuer définitivement sur l’emplacement futur d’un nouveau bâtiment dans la verdure». Une parcelle adjacente au terrain de Root a ensuite été acquise pour 2 millions de francs en 1984, ce qui a fait passer la superficie totale de celui-ci à 105 000 m². Le Conseil d’administration continuait toutefois d’exhorter la Direction à «se mettre en quête de parcelles appropriées à Lucerne et dans les environs», le terrain de Root étant surtout destiné à faire office de «monnaie d’échange» pour négocier avec la ville de Lucerne.

La Caisse nationale tentait en effet depuis 1981 d’obtenir l’accord de celle-ci à l’extension du site de la Fluhmatt, l’idée étant de construire un autre bâtiment à la Brambergstrasse, dans une zone sensible proche des remparts de la Musegg, et en particulier de la Allenwindenturm. Un accord a finalement été trouvé avec les associations de protection du patrimoine et des monuments en vue de la construction d’un bâtiment présentant une façade arquée, situé plus loin des remparts. Bien qu’une autorisation de construction ait été octroyée le 1er avril 1985, trois recours de droit administratif ont été déposés par des voisins qui étaient manifestement prêts à porter l’affaire jusqu’au Tribunal fédéral. Le Conseil d’administration a par conséquent renoncé à ce projet lors de sa séance du 5 juillet 1985. A cette date, l’établissement avait déjà obtenu un crédit en vue de la construction d’un bâtiment à Root, et l’Assemblée communale de Root a accepté en 1986 la demande de la Caisse nationale consistant à transformer une zone industrielle de 85 000 m² en zone commerciale.

Les autorités lucernoises «manifestent soudain un vif intérêt» pour le projet

Le Conseil municipal de Lucerne ayant eu vent de l’avancée du dossier de Root, il a

«soudain manifesté un vif intérêt pour l’édification d’un deuxième centre administratif de la Caisse nationale en ville»,

comme l’a expliqué Dominik Galliker, président de Direction, lors de la séance du Conseil d’administration du 28 novembre 1986. En juin de la même année, il avait déjà proposé à l’établissement d’acquérir un terrain situé dans le quartier de la Rösslimatt, sur la rive opposée du lac. D’après lui, l’achat de cette parcelle avait déjà envisagé en 1983, mais elle s’était avérée inadéquate en raison de son faible coefficient d’utilisation (0,8). Le Conseil municipal avait toutefois décidé entre-temps de faire passer celui-ci à 3,3 et était disposé, en cas d’accord de la Caisse nationale, à abaisser la part commerciale à 25 %.

Flugaufnahme Suva-Rösslimatt, Fotograf Zsolt Somorjai
Suva, Roesslimatt,  1992
Nouveau bâtiment de la Suva, Rösslimatt, Lucerne, octobre 1992

Lorsque Dominik Galliker a expliqué que le propriétaire du bien-fonds, la société Heinrich Hatt-Haller AG, était «disposé à remettre à la Caisse nationale le bien-fonds au prix de revient à la condition que l’édification du bâtiment se fasse sur la base d’un contrat d’entreprise générale», le Conseil d’administration n’a pas hésité et a approuvé à l’unanimité l’octroi d’un crédit de 15,9 millions de francs en vue de l’acquisition du terrain de la Rösslimatt. C’est lors de la séance du 28 novembre 1986 qu’il a donné son feu vert à la planification du second site administratif de l’établissement à Lucerne. 

Spatenstick der Suva, Rösslimatt in Luzern, 1988

Un crédit de construction d’un montant de 154,1 millions de francs a ensuite été octroyé en 1987, et le coup d’envoi des travaux a été donné en 1988. Le site de la Rösslimatt a finalement ouvert ses portes en 1992.

La parcelle de Root devient un investissement immobilier

La réserve de terrain acquise à Root est par conséquent devenue un investissement immobilier. La Caisse nationale n’avait jusqu’alors que très peu d’expérience en matière de commercialisation de biens immobiliers. Elle avait acquis pour la première fois un bien-fonds de taille importante à des fins de placement en 1987, à Meggen, près de Lucerne, mais dans un tout autre segment de marché. Il s’agissait «d’un complexe immobilier certes onéreux mais de très bonne qualité architecturale» qui allait «générer à long terme un bon rendement». La Caisse nationale a investi 37 millions de francs dans ce lotissement baptisé «Huob».

Le fait que l’établissement investisse dans le segment de prix supérieur a soulevé un débat de fond. Roland Roost, secrétaire central du Syndicat du bâtiment et du bois (SBB), s’est demandé lors de la séance du Conseil d’administration du 3 juillet 1987, si la Caisse nationale avait «intérêt à s’engager sur un marché du logement comme celui de Meggen» et s’il n’était pas «plus noble» d’encourager «la construction de logements à caractère social».

En 1988, après que Dominik Galliker a expliqué que la Caisse nationale avait déjà «acquis de la notoriété dans la branche immobilière» et recevait par conséquent «des offres intéressantes», de nombreuses discussions ont de nouveau eu lieu au sujet du rôle de l’établissement en tant qu’investisseur sur le marché de l’immobilier.

Pour Dominik Galliker, «la crainte de voir la Caisse nationale exercer une influence déterminante sur le marché et le relèvement des loyers» n’était «pas fondée». «Bien au contraire, comme nous ne vendons pas d’immeubles, nous contribuons plutôt à maintenir le calme dans ce secteur d’activité.»

Le bien-fonds de Root a été requalifié en investissement immobilier en 1988, après quoi une enquête a été réalisée afin de déterminer ses possibilités de développement. Etant donné que la Caisse nationale se laissait le temps de la réflexion, le dossier a longtemps végété. Une étude architecturale a été réalisée en 1992, et l’administration communale de Root a validé en 1995 un plan de construction dans le quartier de Längenbold. Une demande de permis de construire a ensuite été déposée en 1998 et approuvée la même année. C’est en 2000 qu’a finalement été donné le feu vert à la première étape de l’édification du complexe D4, qui a coûté 65 millions de francs.

Geschäfts- und Gewerbeliegenschaften, Root-LuzernD4 Business
Immeubles commerciaux et industriels, D4 Business Village, Root, environs de Lucerne

Une première série de bâtiments abritant 22 500 m² de bureaux a été inaugurée en 2003. Desservi par les trains express régionaux, le site abrite aujourd'hui également un parc technologique destiné à soutenir les jeunes entreprises. Au fil du temps, le complexe a progressivement été étendu et s’est avéré être un investissement très intéressant ainsi qu’une vitrine pour la Suva. En 2017, le site abritait plus d’une centaine d’entreprises proposant quelque 2000 postes de travail sur une surface utile d’environ 53 000 m². Un autre complexe immobilier doit voir le jour d’ici à 2019. Sa construction coûtera 60 millions de francs, et son principal locataire sera l’entreprise CSS Assurance SA.

Image-titre: Prochains travaux d'extension prévus, D4 Business Village, Root Image-titre: Prochains travaux d'extension prévus, D4 Business Village, Root

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