Erweiterungsbau Square One D4 Businesscenter in Ebikon

Gli investimenti e gli immobili salvano la Suva

Alla fine degli anni Ottanta la Suva si ritrovò in piena crisi finanziaria. Se riuscì a superare la fase di emergenza, fu in gran parte per merito dei ricavi da capitale. Il che non era ovvio perché negli anni Ottanta la Suva non disponeva ancora di una moderna strategia di investimento.

Per decenni la Suva concepì gli investimenti di capitale come un mezzo per garantire il versamento delle rendite, e non tanto come uno strumento volto a conseguire profitti supplementari anche sui mercati finanziari. Dovendo anteporre la copertura ai rendimenti, la Suva si concentrò sulla concessione di prestiti e ipoteche e sugli investimenti in obbligazioni nazionali.

A metà degli anni Ottanta cambiarono i presupposti. In primo luogo la Suva, dopo l'introduzione della nuova Legge federale sull'assicurazione contro gli infortuni, si ritrovò a confrontarsi con un ambiente competitivo. A ciò si aggiunse il peggioramento della sua situazione finanziaria, che le fece sentire improvvisamente l'urgenza di conseguire ricavi anche da fonti diverse dai premi. Infine, la nuova Legge federale sulla previdenza professionale mostrava la direzione che stava prendendo la politica degli investimenti regolamentata degli istituti di previdenza.

Il Consiglio di amministrazione vuole «una strategia di investimento più innovativa e lungimirante»

Nel 1986 la Direzione della Suva elaborò quindi un nuovo regolamento di investimento, orientato alle disposizioni della previdenza professionale. Tuttavia non erano state ancora esaurite le strade percorribili. Dopo alcuni anni, nel 1990, il Consiglio di amministrazione della Suva si espresse a favore di

«una strategia di investimento più innovativa e lungimirante, al fine di migliorare almeno un po' in maniera tangibile il rendimento complessivo del portafoglio».

A lungo termine, nei confronti di chi pagava i premi era doveroso conseguire rendimenti più elevati.

Per l'elaborazione di una strategia di investimento ci si rivolse a esperti dell'allora Società di Banca Svizzera, che consigliarono di congelare allo stato di allora gli investimenti già effettuati e di allocare ogni anno 500 milioni di franchi in immobili, azioni e investimenti esteri. Nel 1991 la Suva annunciò di aver «investito per la prima volta in azioni e obbligazioni estere», e ne pagò anche le spese. Un «tentativo avviato sul lungo periodo» con i derivati (soprattutto opzioni call) «non ha ancora dato risultati soddisfacenti», commentò la Direzione nel suo rapporto annuale del 1991. La perdita di corso subita «di gran lunga non è stata compensata» con i premi incassati.

Gli immobili diventano un pilastro della strategia di investimento

Superate le difficoltà iniziali, la strategia di investimento si trasformò ben presto in un successo e all'apice dell'emergenza finanziaria salvò la Suva dal fallimento. Nel 1991 i redditi da interessi generati dai capitali salirono di 47 milioni, toccando quota 318 milioni di franchi. Il conto annuale evidenziò quindi una perdita più modesta, pari a «soli» 70 milioni di franchi. Nel 1993 i ricavi da capitale aumentarono addirittura di 163 milioni di franchi: una parte cospicua dell'utile proveniva dalla realizzazione degli utili di quotazione. Nello stesso anno la Suva beneficiò di corsi azionari elevati e cedette titoli che deteneva da molti anni per tamponare le falle del conto economico.

Un elemento fondamentale per una strategia di investimento di successo non era dato però solo dalle operazioni in azioni, ma anche dalla disponibilità a investire nel mercato immobiliare svizzero. Nel 1987 solo circa il 3 per cento dei valori di investimento (pari a oltre 10 miliardi di franchi) era rappresentato da immobili, quasi esclusivamente a uso proprio. Ogni anno il portafoglio di immobili della Suva cresceva del 25-30 per cento e nel 1993 superò la soglia del miliardo. Nel 1995 la Divisione immobili fu rivalutata e divenne un centro di profitto.

Tutto incominciò, senza volerlo, da un terreno fuori Lucerna

Già dal 1982 la Suva si era avvicinata a piccoli passi al mercato immobiliare. All'epoca il Consiglio di amministrazione aveva emanato per la prima volta dei «principi per l'acquisto della proprietà immobiliare» a scopo di investimento, ma non furono quasi mai applicati, come dichiarò Dominik Galliker, presidente della Direzione della Suva, in una seduta di bilancio del Consiglio di amministrazione del 22 aprile 1988, evidentemente «perché si potevano acquistare solo pochi fondi».

A dare lo spunto per alcune riflessioni fondamentali fu l'acquisto di un terreno agricolo che non era adatto ad alcun progetto. Mediante circolare, l'8 giugno 1982 il Consiglio di amministrazione decise di acquistare un terreno a Root, fuori Lucerna, per un costo di 8,7 milioni di franchi e una superficie di 75 000 metri quadrati, superiore a dieci campi da calcio.

Alla base di tale decisione vi era il progetto di ampliare l'amministrazione centrale di Lucerna. All'interno della città e dopo aver discusso con le autorità municipali non si trovò alcuna soluzione. Alla fine, nel maggio 1982, il Consiglio di amministrazione rinunciò anche all'acquisto del Löwencenter, costruito nel 1980 sotto la Fluhmatt. Acconsentì quindi alla proposta della Direzione di ripiegare sull'acquisto del terreno.

Strumento di trattativa nella città di Lucerna

Il Consiglio di amministrazione non aveva fretta di concludere la progettazione. Il 2 dicembre 1983 stabilì esplicitamente che si trattava di un terreno di riserva, «e non significa affatto che abbiamo deciso in via definitiva di realizzare una nuova costruzione ‹immersa nel verde› per la futura sede». Nel 1984 acquistò una particella confinante a Root per quasi 2 milioni di franchi. In tal modo la riserva di terreni raggiunse i 105 000 metri quadrati. Era però sempre valida la richiesta alla Direzione di cercare «un terreno edificabile adatto a Lucerna e dintorni». In quest'ottica il fondo a Root serviva anche come strumento di trattativa.

Dal 1981 erano in corso trattative con la città di Lucerna riguardo all'ampliamento della Fluhmatt. Si prevedeva un ampliamento sulla Brambergstrasse, in una zona sensibile vicina alle mura del Musegg e in particolare alla torre «Allenwindenturm». Alla fine, con la Commissione federale dei monumenti storici e l'associazione «Heimatschutz» si giunse a un accordo su una variante arretrata rispetto alle mura, con una facciata ad arco, e il 1° aprile 1985 fu concessa la licenza edilizia. Per contro giunsero tre ricorsi amministrativi presentati da alcuni vicini, palesemente intenzionati a portare avanti la propria causa fino al Tribunale federale. Nella sua seduta del 5 luglio 1985 il Consiglio di amministrazione rinunciò al progetto sulla Brambergstrasse. Già prima aveva autorizzato un credito per la pianificazione concreta di una nuova costruzione a Root; nel 1986 seguì anche l'assemblea comunale di Root, che approvò la domanda della Suva di trasformare una zona industriale di 85 000 metri quadri in una zona commerciale.

Il Consiglio comunale mostra «all'improvviso un grande interesse»

Gli sviluppi in atto a Root non sfuggirono alle autorità municipali di Lucerna, che manifestarono

«all'improvviso un grande interesse a realizzare il secondo centro amministrativo della Suva sempre nella città di Lucerna»,

spiegò Dominik Galliker, presidente della Direzione della Suva, nella seduta del Consiglio di amministrazione del 28 novembre 1986. Già a giugno il Consiglio comunale si era fatto avanti e aveva dimostrato di apprezzare un fondo alla Rösslimatt sull'altra sponda del lago. Si trattava di una particella già valutata nel 1983, precisò Galliker, che però non risultava idonea a causa di un basso coefficiente di utilizzazione. Nel frattempo il Consiglio comunale aveva deciso di aumentare tale coefficiente da 0,8 a 3,3 ed era anche disposto, previo consenso della Suva, a ridurre la quota commerciale al 25 per cento.

Flugaufnahme Suva-Rösslimatt, Fotograf Zsolt Somorjai
Suva, Roesslimatt,  1992
Il nuovo stabile della Suva a Lucerna: «Rösslimatt», ottobre 1992

La proprietaria del fondo era la società anonima Heinrich Hatt-Haller (HHH), che era disposta a «cedere il fondo al prezzo di costo, a condizione però di siglare un contratto di appalto generale per la realizzazione dell'edificio», dichiarò Galliker. Per il Consiglio di amministrazione non vi erano dubbi e venne approvato all'unanimità un credito di 15,9 milioni di franchi per acquistare il terreno alla Rösslimatt. Nella seduta del 28 novembre 1986 si diede il via alla pianificazione della seconda sede amministrativa a Lucerna.

Spatenstick der Suva, Rösslimatt in Luzern, 1988

Nel 1987 fu autorizzato un credito di costruzione per l'ammontare di 154,1 milioni di franchi, nel 1988 furono avviati i lavori e nel 1992 la «Rösslimatt» venne inaugurata ufficialmente.

Root diventa un oggetto di investimento

Il terreno di Root divenne così un oggetto di investimento. Fino a quel momento la Suva non aveva alcuna esperienza nell'ambito della commercializzazione di immobili. Nel 1987 aveva acquistato per la prima volta un immobile di ampie dimensioni a scopo di investimento a Meggen, sempre fuori Lucerna, ma in un altro segmento. Si trattava di «un complesso edilizio costoso ma di ottima qualità e in eccellente posizione», che «a lungo termine permetterà di conseguire un buon rendimento». La Suva investì 37 milioni di franchi nel progetto Huob.

Poiché aveva scelto un segmento di prezzo elevato, si scatenò una discussione di principio. Roland Roost, segretario centrale del Sindacato Edilizia e Industria, chiese durante la seduta del Consiglio di amministrazione del 3 luglio 1987 se la Suva dovesse realmente operare «in un mercato immobiliare di una classe di prezzo come quella di Meggen» e se non fosse piuttosto «un nobile gesto» sostenere la costruzione di alloggi popolari.

Nel 1988, quando la Suva si era ormai «fatta un buon nome», come affermò Dominik Galliker, e per questo riceveva offerte «interessanti», si riaccese il dibattito intorno al ruolo della Suva come investitore nel mercato immobiliare. Galliker sottolineò che non vi era alcun motivo di temere che la Suva esercitasse

«un influsso determinante sul mercato e sull'aumento delle pigioni». Semmai era il contrario: «Poiché non vendiamo immobili, contribuiamo a calmare il mercato».

Nel 1988 l'immobile di Root fu classificato come oggetto di investimento, dopodiché venne condotto uno studio per evidenziarne le possibilità di sviluppo. Per lungo tempo non accadde nulla e la Suva si prese del tempo per riflettere. Nel 1992 realizzò uno studio di architettura e nel 1995 l’assemblea comunale di Root approvò il piano regolatore per il quartiere di Längenbold. Nel 1998 seguirono la domanda di costruzione e la licenza edilizia. Nel 2000 si diede il via alla prima tappa di costruzione del D4 con un volume pari a 65 milioni di franchi.

Geschäfts- und Gewerbeliegenschaften, Root-LuzernD4 Business
Immobili commerciali e industriali, D4 a Root vicino Lucerna

Nel 2003 venne inaugurata la prima ala, con una superficie di 22 500 metri quadrati destinata agli uffici e collegata direttamente alla ferrovia urbana. Il medesimo edificio ospita il Technopark, che sostiene le giovani imprese. Nel tempo il D4 si è trasformato in un oggetto di investimento interessante e in una «vetrina» da esibire, ed è stato progressivamente ampliato. Nel 2017 sono state alloggiate oltre 100 imprese e circa 2000 postazioni di lavoro su una superficie di circa 53 000 metri quadrati. Entro il 2019 è previsto il completamento di un altro complesso edilizio, del costo di 60 milioni di franchi. Il locatario principale sarà la CSS Assicurazione malattie SA.

Immagine iniziale: Rappresentazione grafica del prossimo ampliamento del D4 a Root

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